분양 광고, AI 조감도 점검표와 문구 예시 4개

분양 광고에 쓰는 AI 조감도와 단지 영상은 설계 도면 · 인허가 내용으로 확인되는 부분 — 동 배치 · 층수 · 외관 · 단지 안 시설 — 만 사실처럼 보여 주고, 조경 · 하늘 · 주변 풍경처럼 연출한 부분은 "이미지 연출" 문구로 구분합니다. 공정거래위원회 고시는 부당한 표시 · 광고인지를 소비자가 받는 전체적 · 궁극적 인상으로 판단한다고 적고 있어, 안내 문구 한 줄보다 화면을 도면에 맞추는 일이 먼저입니다. 순서는 소재 목록 → 근거 자료 연결 → AI 시안 → 도면 대조 → 표시 문구 → 납품입니다. 개별 광고가 문제 되는지는 법률 전문가에게 확인합니다.

분양 광고 — 무엇을 준비하나요

분양 홍보물은 일곱 가지 소재로 나눠 목록을 만듭니다. 소재마다 근거가 되는 자료를 한 칸에 적어 두면 AI로 어디까지 만들어도 되는지가 같이 정해집니다. 조감도는 단지를 위에서 내려다본 그림, 투시도는 사람 눈높이에서 본 외관 · 실내 그림입니다.

근거 자료 칸이 비어 있는 소재는 AI로 먼저 만들지 않습니다. 자료가 들어온 뒤 만들어야 다시 그리는 일이 줄어듭니다. 문구에 숫자가 들어가는 소재는 광고 문구의 숫자와 비교, 근거 남기기의 근거 기록표에 출처를 같이 적어 둡니다.

조감도를 AI로 만들어도 되나요

만들 수 있지만, 도면과 대조하는 단계를 반드시 넣습니다. AI 이미지는 건물 분위기를 빠르게 잡아 주지만, 층수 · 동 수처럼 세어서 맞춰야 하는 부분은 도면과 어긋나기 쉽습니다. 시안을 배치도 위에 반투명으로 겹쳐 놓고 아래 여섯 가지를 차례로 봅니다.

한 칸이라도 다르면 문구를 덧붙이기 전에 이미지를 다시 만듭니다. 시점도 확인합니다. 공정위의 부당한 표시 · 광고 유형 고시는 사업 진척이 없는데 구체적인 조감도와 함께 착공 · 준공 일정을 확정된 사실처럼 알리는 경우를 부당 광고 예시로 듭니다. 인허가 전 이미지라면 그 단계에 있다는 사실을 함께 적습니다. 사실처럼 보이는 AI 단지 영상을 유튜브에 올릴 때는 업로드 화면의 "AI 사용" 항목도 확인합니다 — 유튜브는 실제로 일어나지 않은 장면을 사실적으로 만든 영상을 공개 대상으로 안내합니다. AI 생성물 표시 전반은 AI 생성물 표시, 문구 예시 8개와 납품 점검표에 정리해 두었습니다.

표시 문구는 어떻게 쓰나요 — 예시 4개

문구는 이미지 바로 아래나 영상에서 해당 장면이 나오는 동안 화면 아래에 둡니다. 괄호 속은 자리 표시이고, 거리 · 시간은 예시로 가정한 값입니다.

• 연출 구분 — "조감도의 조경 · 하늘 · 주변 풍경은 AI로 연출한 이미지입니다." 조감도와 단지 영상의 연출 장면에 붙입니다.
• 도면 기준과 차이 — "동 배치 · 층수는 (인허가 도면 날짜) 도면 기준이며, 외관 색과 조경은 시공 과정에서 달라질 수 있습니다." 조감도 · 투시도 아래에 둡니다.
• 촬영일 — "현장 사진 촬영일 (촬영 날짜)". 현장 사진과 주변 사진 아래에 둡니다.
• 입지 거리 기준 — "단지 정문에서 (역 이름) 출입구까지 지도 측정 거리 650m, 평일 오전 8시 도보 기준 약 10분". 입지 그래픽 아래에 둡니다.

거리 문구에 기준을 붙이는 이유는 고시에 같은 예시가 있기 때문입니다. 아파트 · 상가 분양 광고에서 "도심으로부터 10분 거리"라고만 적고 출근 시간 기준인지, 버스 기준인지를 밝히지 않는 경우를 부당 광고 예시로 들고 있습니다. 실제 입주까지 시간이 많이 남았는데 곧 입주할 수 있는 느낌을 주고 입주일을 적지 않는 경우도 예시에 있으니, 영상 끝 일정 화면에는 입주예정일을 숫자로 넣습니다.

분양 광고 디자인 · 배너와 단지 영상은 어떻게 맞추나요

단지 영상을 먼저 짜고, 그 장면에서 배너용 정지 화면을 뽑으면 색과 문구가 저절로 맞습니다. 60초 단지 영상을 다섯 구간으로 나눈 예시입니다(구간 길이는 예시로 가정한 값).

배너는 단지 구간의 한 장면을 대표 이미지로, 일정 구간의 자막을 하단 문구로 그대로 옮깁니다. 영상과 배너의 숫자가 다르면 어느 한쪽이 옛 자료라는 뜻이므로 공고 확정값으로 함께 고칩니다.

모집공고 전 제작 일정은 몇 주로 잡나요

아파트는 주택공급에 관한 규칙에 따라 입주자모집공고를 최초 청약 신청 접수일 10일 전까지 내야 합니다(일부 특별공급은 5일 전까지 줄일 수 있음). 홍보물 일정은 이 공고일을 기준으로 거꾸로 짭니다. 아래는 6주로 잡은 예시입니다(주차 배분은 예시로 가정한 값).

1. 공고 6주 전 — 소재 목록을 만들고 도면 · 인허가 자료를 받아 근거 자료 칸을 채웁니다.
2. 5주 전 — AI 조감도 · 투시도 1차 시안을 만듭니다.
3. 4주 전 — 도면 대조 6항목을 점검하고, 다른 칸이 있으면 다시 만듭니다.
4. 3주 전 — 단지 영상을 편집하고 입지 거리를 직접 측정해 기록합니다.
5. 2주 전 — 표시 문구를 확정하고 법률 전문가 검토를 받습니다.
6. 1주 전 — 배너 · 영상을 매체 규격별로 내보냅니다.
7. 공고일 — 분양가 · 일정 숫자를 공고 확정값으로 바꿔 게시합니다.

30실 이상 오피스텔이나 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천㎡ 이상인 상가 건물처럼 건축물의 분양에 관한 법률을 적용받는 건물은 분양 광고를 최초 청약 접수일 5일 이전에 해야 하고, 분양 광고 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양 안내를 해서는 안 됩니다. 모델하우스 영상과 광고 내용이 서로 맞는지는 공고 1주 전 내보내기 때 함께 봅니다.

분양 광고 문자에 무엇을 넣나요

관심 고객에게 보내는 분양 문자는 영리 목적 광고성 정보라서 받는 사람의 명시적 사전 동의, 전송자 이름 · 연락처와 수신거부 방법, (광고) 표기 같은 표시 방법, 밤 9시~다음 날 아침 8시 발송의 별도 동의를 챙깁니다. 본문은 단지 이름 · 청약 일정 · 모델하우스 위치 · 문의처 네 줄이면 충분하고, 영상 링크를 붙일 때는 영상 속 숫자와 문자 속 숫자가 같은지 봅니다. 발송 준비 순서는 단체 문자, 광고로 보낼 때 표기와 수신 동의에 있습니다.

자주 묻는 질문

분양 광고에 AI 이미지를 썼다고 꼭 적어야 하나요?

인공지능기본법 제31조는 표시 의무를 인공지능사업자에게 지우고 있어, 시행사 · 분양대행사가 여기에 해당하는지는 전문가 확인이 필요합니다. 의무 여부와 별개로, 연출한 부분을 문구로 구분하는 것은 소비자가 연출을 사실로 오해하지 않게 하려는 장치입니다. 유튜브에 사실적인 AI 장면을 올릴 때는 업로드 화면의 "AI 사용" 항목을 따로 확인합니다.

조감도 아래에 "실제와 다를 수 있습니다"만 적으면 되나요?

그 한 줄로 모든 차이가 해결된다고 보기는 어렵습니다. 공정위 고시는 소비자가 광고 전체에서 받는 인상을 기준으로 판단한다고 적고 있습니다. 동 수 · 층수 · 녹지처럼 구매 판단에 영향을 주는 부분이 도면과 다르면 문구를 덧붙이지 말고 이미지를 고칩니다.

인허가 전에도 조감도를 홍보에 써도 되나요?

공정위 고시는 사업 진척이 없는데 구체적인 조감도와 착공 · 준공 일정을 확정된 사실처럼 알리는 경우를 부당 광고 예시로 듭니다. 인허가 전 이미지를 쓴다면 현재 단계와 날짜를 함께 적고, 확정되지 않은 일정은 넣지 않는 쪽으로 정리합니다. 구체적인 판단은 법률 전문가에게 확인합니다.

오피스텔 분양 광고에는 무엇이 꼭 들어가나요?

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제8조는 분양신고번호와 신고일, 대지 지번, 연면적, 분양가격, 층별 용도, 내진설계, 준공예정일 · 입주예정일, 모집기간과 방법 등을 광고에 넣도록 정합니다. 두 번째 이후 광고는 일부 항목을 분양사업장에 게시한다고 밝히고 뺄 수 있습니다. 쓰는 날 법제처 원문으로 항목을 다시 확인합니다.

오늘 할 일

지금 가진 조감도 시안 한 장을 배치도 위에 겹쳐 놓고 동 수와 층수부터 세어 보십시오. 둘 중 하나라도 다르면 문구를 고치기 전에 이미지를 다시 만듭니다.