부동산 영상, 매물 촬영 7단계와 표시 항목표

AI 영상 제작식스원 편집팀작성 2026.10.278분 읽기

부동산 영상을 직접 만드는 중개사무소를 위해 매물 촬영 7단계와 장면별 길이, 폰 촬영 설정, 공인중개사법 · 국토교통부 고시 기준의 표시 항목표, AI 편집으로 해도 되는 것과 하지 않는 것, 유튜브 · 매물 플랫폼 제목 양식을 정리했습니다.

부동산 영상은 "외관 → 현관 → 거실 → 방 → 주방 · 욕실 → 전망 → 주변" 순서로 끊지 않고 찍어 실제 동선을 보여 주는 것이 기본입니다. 광고로 올리는 영상에는 공인중개사법 제18조의2와 국토교통부 고시가 정한 표시 항목을 빠짐없이 넣고, 편집은 밝기 · 흔들림 · 자막 · 가림 처리까지만 하고 공간 자체는 바꾸지 않습니다. 아래에 촬영 순서표, 폰 설정, 표시 항목표, 편집 범위, 올리는 규격과 제목 양식을 정리했습니다.

부동산 영상 — 매물은 어떻게 찍나요

집을 보러 온 사람이 걷는 순서대로 찍습니다. 방마다 끊어 찍으면 방끼리 어떻게 이어지는지 알 수 없어서, 현관부터 안쪽까지는 한 번에 걸으며 찍고 방 안 세부만 따로 찍습니다. 아래 길이는 방 3개 아파트를 예로 가정한 값이고, 합치면 2분입니다.

단계	찍는 것	길이(예시)	함께 담을 것
1. 외관	건물 전경, 공동 현관	10초	주차장 입구
2. 현관	현관문 → 신발장 → 중문	10초	수납장 문을 열어 보이기
3. 거실	현관에서 걸어 들어가 창 쪽으로 한 바퀴	20초	창이 향한 방향(나침반으로 확인)
4. 방	문 앞 → 안쪽 → 창 · 붙박이장	방당 10초, 30초	문틀부터 찍어 크기를 짐작하게
5. 주방 · 욕실	싱크대 · 수납, 욕실 전체 · 환기창	20초	수전에서 물이 나오는 장면
6. 전망	거실 · 안방 창밖	10초	찍은 시간대(낮 · 밤)
7. 주변	단지 입구 → 가까운 정류장 · 역까지 걷는 길	20초	실제로 걸린 시간을 자막으로

7단계의 걷는 길은 꼭 실제로 걸어서 잽니다. 국토교통부 고시는 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보 거리나 도보 시간이 아니라 직선거리로 표시하는 것을 과장 광고의 예로 듭니다.

폰 촬영 설정은 어떻게 하나요

렌즈 — 기본 1배로 찍고, 광각(0.5배)은 공간 전체를 보여 주는 컷에만 씁니다. 광각은 방이 실제보다 넓어 보여서 같은 방을 1배로 한 번 더 찍어 둡니다.
흔들림 — 동영상 흔들림 보정을 켜고, 걸을 때는 무릎을 살짝 굽혀 천천히 걷습니다. 짐벌이 있으면 더 매끄럽습니다.
밝기 — 조명을 모두 켜고 커튼을 엽니다. 창을 정면에 두면 실내가 어둡게 나오니 창을 비스듬히 두고 밝기(노출)를 고정합니다.
방향 · 비율 — 가로 16:9 본편과 세로 9:16 짧은 영상을 둘 다 올릴 계획이면 같은 동선을 가로 · 세로로 한 번씩 찍습니다.
소리 — 찍는 동안 말은 줄이고, 설명은 편집에서 자막 · 내레이션으로 넣습니다.

부동산 홍보 영상에 꼭 넣을 표시는 무엇인가요

개업공인중개사가 중개대상물을 표시 · 광고할 때는 중개사무소 · 개업공인중개사에 관한 사항을 밝혀야 하고, 인터넷 광고에는 매물의 소재지 · 면적 · 가격 등도 밝혀야 합니다(공인중개사법 제18조의2 제1항 · 제2항, 시행령 제17조의2). 유튜브 · 매물 플랫폼에 올리는 영상은 인터넷을 이용한 광고라 두 묶음을 모두 챙깁니다. 아래는 주택을 포함한 건축물 기준이고, 적는 방법은 국토교통부 고시 "중개대상물의 표시 · 광고 명시사항 세부기준"을 따랐습니다.

구분	항목	적는 방법
중개사무소	명칭 · 소재지	중개사무소 등록증에 적힌 그대로(지번 · 건물번호는 생략 가능)
중개사무소	연락처	등록관청에 신고한 전화번호. 중개보조원 번호는 넣지 않음
중개사무소	등록번호 · 성명	등록증의 등록번호, 개업공인중개사 성명(법인은 대표자)
매물	소재지	공동주택은 지번 · 동 · 층수 포함, 의뢰인이 원하면 층수는 저 · 중 · 고
매물	면적	전용면적, 제곱미터(㎡)
매물	가격	매매는 매매가격, 임대차는 보증금과 차임을 단일가격으로
매물	종류 · 거래 형태	건축물 용도(미등기건물 · 위반건축물이면 그렇게 표기), 매매 · 교환 · 임대차(전세 · 월세 구분)
매물	총 층수 · 사용승인일	건축물대장의 총 층수, 사용검사 · 사용승인 · 준공인가일
매물	방향	거실 · 안방 같은 주실 기준 8방향, 기준을 함께 적음
매물	방 · 욕실 수, 주차대수	건축물 현황도로 확인한 수, 건축물대장상 주차대수
매물	입주가능일	날짜 또는 "즉시입주", 합의로 조정할 수 있으면 초 · 중 · 하순
매물	관리비	정액 월 10만 원 이상이면 비목별 금액(아래 질문 참고)

영상에서는 첫 화면 자막(소재지 · 종류 · 거래 형태 · 가격 · 면적), 마지막 화면(중개사무소 · 중개사 정보), 설명란(전체 항목)에 나눠 넣습니다. 밝혀야 할 사항을 빠뜨리면 100만 원 이하, 부당한 표시 · 광고는 500만 원 이하의 과태료 대상입니다(제51조). 개업공인중개사가 아닌 사람은 중개대상물을 표시 · 광고할 수 없어(제18조의2 제3항), 영상을 외부에서 만들더라도 게시는 중개사무소 이름으로 합니다. 개별 매물이 어느 항목에 해당하는지 애매하면 등록관청이나 전문가에게 확인합니다.

부동산 영상편집은 어디까지 — AI로 공간을 바꿔도 되나요

국토교통부의 부당 광고 고시는 해당 중개대상물의 평면도나 사진이 아닌 것을 쓴 광고, 면적을 공부(건축물대장 같은 공적 장부)와 다르게 적은 광고, 방향이 실제와 90도 이상 차이 나는 광고를 예로 듭니다. AI 영상 편집 기능은 보이는 것을 정리하는 데 쓰고, 보이는 것을 바꾸는 데는 쓰지 않습니다.

해도 되는 편집	하지 않는 편집
밝기 · 색 보정(실제 색에 가깝게)	벽지 · 바닥 · 창밖 풍경을 바꾸는 합성
흔들림 보정, 동선 순서를 지킨 컷 정리	다른 집 · 다른 층에서 찍은 장면 섞기
자막 · 표시 항목 · 내레이션 넣기	방을 늘이거나 천장을 높여 보이게 하는 변형
가족사진 · 우편물 · 차량 번호판 가리기	곰팡이 · 균열 같은 하자를 지우기
빈집 가구 배치 예시를 따로 만들어 "가구 배치 예시"로 표시하고 실제 영상과 나란히 두기	가구를 합성한 장면을 실제 모습처럼 쓰기

가구 배치 예시 같은 합성 이미지가 부당한 표시 · 광고에 해당하는지는 사안마다 판단이 달라 전문가 확인이 필요합니다. 세입자가 거주 중인 집이라면 가족사진 · 우편물 · 현관 키패드처럼 거주자를 알 수 있는 것을 먼저 치우거나 가립니다. 움직이는 장면에서 얼굴 · 번호판을 따라가며 가리는 순서는 동영상 모자이크 글에 있습니다.

유튜브 · 매물 플랫폼에는 어떤 규격과 제목으로 올리나요

유튜브 본편 — 가로 16:9, 1~2분. 설명란 맨 위에 표시 항목 전체를 적습니다.
짧은 영상 — 세로 9:16. 유튜브는 정사각형 · 세로 3분 이내 영상을 쇼츠로 분류합니다. 거실 · 전망처럼 눈에 띄는 장면으로 30초 안팎을 만들고 첫 화면에 가격 · 면적 자막을 둡니다.
매물 플랫폼 — 영상 길이 · 용량 기준이 플랫폼마다 달라, 올리는 날 플랫폼 안내를 확인합니다.

제목은 매물마다 같은 순서로 맞추면 목록에서 견주기 쉽습니다 — [동네] [종류] [거래 형태] [가격] [전용면적] [층/총 층수] · [특징 한 가지]. 예시: "○○동 아파트 월세 보증금 ○○ · 월 ○○ 59㎡ 중층/15층 · 남향(거실 기준)". 계약이 끝나면 그날 영상을 비공개로 돌립니다. 고시는 계약 체결 사실을 알고도 광고를 두는 경우, 계약 체결 통보를 받고 3일 안에 지우지 않는 경우를 부당한 광고의 예로 듭니다. 짧은 영상을 여러 편 묶어 운영하는 방식은 숏폼 제작 글을 참고합니다.

자주 묻는 질문

집주인 동의 없이 영상을 올려도 되나요?

고시는 매도인 · 임대인처럼 권리가 있는 사람이 중개를 의뢰하지 않았는데 임의로 광고하는 경우를 부당한 광고의 예로 듭니다(공동중개로 광고를 허용한 경우는 예외). 의뢰를 받을 때 영상 촬영 · 게시 범위도 함께 정해 기록해 둡니다.

세입자가 거주 중인 집은 어떻게 찍나요?

세입자와 날짜 · 시간을 미리 정하고, 찍을 공간과 가릴 물건을 함께 확인합니다. 짐이 많은 방은 넓이를 알 수 있는 문 앞 컷만 찍고 평면도로 보완합니다. 평면도는 반드시 그 집의 것을 씁니다.

역까지 거리는 어떻게 적나요?

실제로 걸어서 잰 도보 시간이나 도보 거리로 적고, 잰 경로를 촬영 7단계 장면으로 보여 줍니다. 지도에서 잰 직선거리를 쓰는 것은 고시가 든 과장 광고의 예입니다.

관리비는 어떻게 적나요?

정액 관리비가 월 10만 원 이상이면 일반(공용)관리비 · 전기료 · 수도료 · 가스사용료 · 난방비 · 인터넷 사용료 · TV 사용료 · 기타로 나눠 금액을 적습니다. 의뢰인이 세부 내역을 주지 않아 확인할 수 없으면 비목별 금액은 빼고 적을 수 있습니다. 표시한 관리비가 최근 3개월 · 1년 평균이나 직전 달 관리비와 크게 다르면 과장 광고의 예에 들어가므로, 최근 고지서로 맞춰 봅니다.